Veelgestelde vragen over private onroerende leasing

Private onroerende leasing is een techniek waarbij een privé persoon een gebouw leaset aan een vennootschap. Vaak is de privépersoon die het gebouw leaset aandeelhouder en/of bestuurder van de vennootschap/leasingnemer maar dat is geen vereiste. Elke natuurlijke persoon kan aan gelijk welke vennootschap een onroerend goed leasen. Het juridisch eigendomsrecht is en blijft tijdens de duur van de leasingovereenkomst privé. Het economisch eigendomsrecht hoort toe aan de leasingnemer (de vennootschap).

De vennootschap leasingnemer dient elke maand een leasingvergoeding te betalen aan de leasinggever. Deze vergoeding bestaat enerzijds uit een kapitaalgedeelte en anderzijds uit een intrestgedeelte. Het kapitaalgedeelte komt volledig belastingvrij toe bij de leasinggever. Het intrestgedeelte zal worden belast als roerend inkomen aan 30%.

In de vennootschap is de betaalde leasingvergoeding fiscaal aftrekbaar.

Een private onroerende leasing kan worden opgezet met een bestaand gebouw in het privé patrimonium van een natuurlijk persoon of met een pas aangekocht onroerend goed.

Bij een bestaand onroerend goed in de privé zal een beëdigd schatter van vastgoed worden aangesteld welke de marktwaarde van het gebouw en de grond op dat moment zal schatten. De geschatte waarde van het gebouw zal dan worden opgenomen in het kapitaalgedeelte van de leasing.

Indien het onroerend goed pas werd aangekocht zal de aankoopprijs onderdeel vormen van het kapitaalgedeelte van de leasing.

Een private onroerende leasing is een financieringstechniek waarbij de vennootschap in de mogelijkheid wordt gesteld om stapsgewijs vastgoed te verwerven en het economisch gebruiksrecht op een onroerend goed verkrijgt tijdens de duur van de leasingovereenkomst.

Er dient steeds een economisch nut voor de leasinggever aanwezig te zijn. Dat economisch nut verantwoordt ook de leasingkost voor de leasingnemer.

Leasing van een vakantieverblijf of appartement aan de kust kan zeker maar dan dienen er ook huuropbrengsten in de vennootschap binnen te komen met betrekking tot dat pand. Een vakantieverblijf of appartement aan de kust dat enkel wordt gebruikt door de bedrijfsleider van de vennootschap/leasingnemer kan niet.

In het Wetboek van Inkomstenbelasting is voorzien dat een Belgische natuurlijke persoon/belastingplichtige leasinggever kan zijn (art. 10§2 en art. 19§1, 2° WIB92).

Zolang deze artikelen in de wetgeving staan kan een private persoon een leasingovereenkomst opstellen met een leasingnemer.

Op het moment dat deze 2 artikelen zouden worden geschrapt is het vanaf dan niet meer mogelijk om als natuurlijke persoon een leasingovereenkomst af te sluiten.

Uiteraard blijven alle lopende private onroerende leasingovereenkomsten gelden aangezien deze werden opgesteld op een moment waar deze artikelen wel actief waren in de wetgeving.

Wanneer de vennootschap wenst te investeren in vastgoed zijn er een aantal financierings-mogelijkheden. Ze kan een pand aankopen met eigen middelen of deels gefinancierd met een banklening of ze kan kiezen voor een private onroerende leasing of een professionele onroerende leasing.

Indien de vennootschap kiest voor een bankfinanciering of professionele leasing dan is de financierder steeds een bank of leasingmaatschappij. Wanneer het pand reeds aanwezig is in de privé van een natuurlijk persoon dan kan worden geopteerd om te werken met een private onroerende leasing.

Belangrijk is dat er steeds een economisch nut moet zijn voor de vennootschap. Ofwel gebruikt de vennootschap een deel of het geheel van het pand om er haar activiteiten in uit te oefenen ofwel wordt het pand deels of geheel verhuurd aan derden.

Indien er geen economisch nut is voor de vennootschap of het pand deels privé en deels beroepsmatig is zal voor het privégebruik een voordeel alle aard worden aangerekend in functie van het kadastraal inkomen van het pand en ten belope van het privégedeelte van het pand.

Private onroerende leasing kan dus interessant zijn voor bedrijfsleiders welke in de privé een onroerend goed bezitten waar minstens een gedeelte van dat pand beroepsmatig wordt gebruikt (vrije beroepers, consultants, bedrijfsleiders van management & patrimoniumvennootschappen, …).

Aangezien een leasingovereenkomst minimaal over 15 jaar loopt dient de leasingnemer nog minstens het einde van de leasingtermijn te halen. Bij een managementvennootschap zal de leasingtermijn dus voor de pensioenleeftijd van de bedrijfsleider worden gedetermineerd. Dat betekent dat de bedrijfsleider maximaal 50 jaar kan zijn opdat een leasing nog zou kunnen, tenzij de vennootschap ook na de pensioenleeftijd van de bedrijfsleider nog inkomsten behaalt die voldoende hoog zijn om de leasingvergoeding te blijven betalen.

Verder dient de waarde van het pand (en de daarmee samenhangende leasingvergoeding) in verhouding te zijn met de rentabiliteit van de vennootschap. De vennootschap dient immers jaarlijks voldoende cashflow en winst te genereren om de leasingvergoedingen te kunnen dragen.

Vanaf het moment dat de vennootschap een leasingovereenkomst aangaat dient deze alle kosten met betrekking tot het onroerend goed te betalen.

Dat zijn zowel de lopende kosten van het gebouw (energie, brandverzekering, onroerende voorheffing, onderhoud, etc) als investeringen aan het gebouw (verbouwings- en renovatiewerken).

Indien de verbouwings- en renovatiewerken gebeuren aan het professionele gedeelte van het pand dan zal de BTW en afschrijvingen hierop aftrekbaar zijn in hoofde van de vennootschap.

Indien de verbouwings- en renovatiewerken gebeuren aan het privégedeelte van het pand dan dient de vennootschap de facturen te betalen maar zal de BTW en de afschrijvingen hierop niet aftrekbaar zijn.

Indien de verbouwings- en renovatiewerken gebeuren aan gemengde ruimtes in het pand dan zal de BTW en de afschrijvingen hierop deels aftrekbaar zijn (in functie van het beroepsmatige % van het pand).

Op het einde van de leasingovereenkomst is een koopoptie voorzien waarbij de vennootschap middels het betalen van de koopoptiepremie volle eigenaar kan worden van het onroerend goed.

Indien de vennootschap de koopoptie niet licht dan blijft het onroerend goed in het privébezit van de natuurlijke persoon.

Zowel het lichten als het niet lichten van de koopoptie is een beslissing van het bestuur en de aandeelhouders van de vennootschap en dient te worden gemotiveerd in bijzondere verslagen.

Wanneer de leasinggever komt te overlijden dan treden de erfgenamen welke de volle eigendom erven in de rechten van de overledene en zullen zij de leasinginkomsten verder ontvangen.

Indien de nalatenschap wordt verdeeld over 1 of meerdere blote eigenaars en 1 of meerdere vruchtgebruikers dan zullen de vruchtgebruikers de leasinginkomsten verder ontvangen.

Indien een gehuwd koppel samen eigenaar zijn van een onroerend goed dat wordt geleaset dan zal de ene de andere partner dienen uit te kopen. De leasingvergoedingen zullen dan verder toekomen aan de partner die de andere heeft uitgekocht aangezien deze dan in de rechten treedt van de partner die werd uitgekocht.

Wanneer de vennootschap wordt stopgezet of in faling gaat dan stopt de leasingovereenkomst automatisch en blijft het onroerend goed in het privébezit van de leasinggever.

Wanneer een onroerend goed eerder door de vennootschap werd aangekocht en de vennootschap een financieringsbehoefte heeft, dan kan worden overwogen om een sale & leaseback op te zetten. Daarbij wordt het onroerend goed vanuit de vennootschap verkocht aan een privépersoon, welke het op zijn beurt terug zal leasen aan de vennootschap.

Met het geld dat in de vennootschap binnenkomt naar aanleiding van de verkoop van het pand kan de vennootschap haar financieringsbehoefte invullen. De leaseback zorgt er dan voor dat er opnieuw een gebruiksrecht wordt toegekend aan de vennootschap zodat deze het pand ook verder kan blijven gebruiken voor de uitoefening van haar activiteiten.

De meerwaarde die meestal wordt gerealiseerd naar aanleiding van de verkoop van het pand kan gespreid worden belast, en dus niet in het boekjaar van de realisatie van de meerwaarde, indien de leasingwaarde de verkoopwaarde overstijgt.

Het opzetten van een private onroerende leasing of private sale & leaseback vergt erg gespecialiseerde kennis en multidisciplinaire know how. Het is een techniek waarbij diverse kennisgebieden mekaar kruisen en waarbij deze kennisgebieden meestal niet samen aanwezig zijn binnen 1 advieskantoor. Daardoor wagen de meeste advieskantoren zich er niet aan omwille van het ontbreken van de nodige expertise.

Voor de setup is een grondige kennis van burgerlijk recht, vennootschapsrecht, financieel recht, fiscaal recht, sociaal recht en notariaat vereist evenals expertise in vastgoedfinancierings-technieken die verder reiken dan een klassieke banklening. Zo werken we regelmatig met reconstitutiekredieten met inpandgave van IPT en VAPZ, Lombardkredieten met inpandgave van een beleggingsportefeuille of een combinatie van verschillende financieringstechnieken. De financiering wordt altijd afgestemd op de meest ideale puzzel die we voor elke klant afzonderlijk leggen.

Het grote verschil tussen een klassieke banklening in de privé en financiering via een bulletkrediet op basis van ofwel een beleggingsportefeuille (Lombardkrediet) of op basis van een IPT en/of VAPZ (Reconstitutiekrediet) is dat de eerste met netto belast geld vanuit de privé dient te worden terugbetaald en een bulletkrediet met bruto geld van de vennootschap.

Als aan de bank 1.000 EUR dient te worden terugbetaald vanuit de privé dan kost dat aan de vennootschap minstens 1.500 EUR als er via VVPRbis of liquidatiereserves geld uit de vennootschap naar de privé gaat want er wordt eerst 20% vennootschapsbelasting betaald en dan nog eens 15% roerende voorheffing. Als het geld via een salaris uit de vennootschap wordt gehaald dan zal er zelfs meer dan 2.000 EUR bruto salaris moeten worden uitgekeerd om 1.000 EUR netto over te houden.

Wanneer 1.000 EUR met een bulletkrediet dient te worden terugbetaald dan kost het de vennootschap slechts 1.000 EUR.

Afhankelijk van wat de effectieve aanleiding is (een bestaand pand leasen, een aan te kopen of nog te bouwen pand leasen of een pand dat in de vennootschap zit middels een sale & leaseback uit de vennootschap halen) gaan we bekijken of de waarde van het pand in lijn ligt met de minimale rentabiliteit van de vennootschap. De vennootschap dient de setup immers te kunnen dragen.

Eens we daarover zekerheid hebben gaan we in een uitgebreide analyse gedetailleerd de meest optimale financiering berekenen (herfinanciering lopende lening of opzet van een nieuwe lening) gevolgd door een private onroerende leasing. Daarbij zullen alle wettelijk vereiste elementen worden afgetoetst, berekend en becommentarieerd. Na de bespreking van deze analyse gaan we over naar de financieringsfase.

In de financieringsfase gaan we de meest optimale financiering voor herfinanciering of aankoop van het pand uitwerken en de nodige documenten negotiëren bij de kredietverlener. We verdedigen het dossier ook bij het kredietcomité en komen terug met de kredietbeslissing. Daarna wordt de kredietakte verleden voor notaris en kan worden geherfinancierd of gefinancierd en gekocht of gebouwd.

Eens de herfinanciering, aankoop of bouwfase achter de rug is maken we alle wettelijk vereiste documenten op om uiteindelijk de leasingakte voor notaris te verlijden.